コインパーキングの基礎知識

数ある土地活用の中でも初期投資が少額で済む上、その後の転用も容易な駐車場経営は長年に渡り人気です。そして、駐車場経営には大きく分けて2種類のタイプが存在します。

■月極駐車場
月単位で駐車スペースを貸し出すことからこう呼ばれている経営方式です。
設備の導入や敷地のアスファルト舗装も不要。収入も安定的で良いですが、不正駐車のおそれがあること、解約者が出た際に、次の契約者が決まるまで収入が無いという短所があります。
月極め駐車場は一般的には不動産会社に委託した上で利用者募集や管理をしてもらうケースがほとんどです。

■コインパーキング
時間単位で貸し出す駐車場のことです。車の利用回数や料金設定により利益が変わります。月極駐車場より収益が高いことが多いですが、設備を導入するので初期投資がかかります。

コインパーキングの運営方式（システム）には大きく分けて３種類に分けられます。
１．駐車場の出入り口にゲートを設置して入退場を管理するゲート式
２．各駐車スペースにあるフラップ板で個別に管理するロック式（またはロックレス式）
３．パーキングメーターのように事前にチケットを購入する前払い式（チケット式）
があります。

また、コインパーキングの経営形態は全て自前で初期投資をして自身で運営する「自主運営方式」と、土地だけ提供して専門業者にまかせる「一括借上げ方式」があります。どちらもメリットがありますが、よりリスクの少なく安定性の高い「一括借上げ方式」を選択される土地オーナー様が大半です。

立地環境によって収益は変動しますが、1台分のスペースでの月額賃料収入は
4万円～6万円といったあたりがひとつの目安(相場)になりそうです。

コインパーキング経営のメリットとデメリット

コインパーキングの経営は、ただビジネスとしてというだけでなく、「土地活用」の方法としても人気を集めています。

しかしコインパーキングの経営はメリットがある一方でデメリットも存在します。何も考えずに気軽に始めてしまうと逆にマイナスを出すことにもつながるので、経営で抱えるリスクやデメリットについてもしっかり理解しておくことが大切です。

■メリット
・メリット1：初期費用があまりかからない
駐車場の場合、特別建物を建てる必要がないため、コストがかかりません。もしアパートやマンションなど住宅を経営するとしたら、コインパーキング経営よりずっと費用がかかることでしょう。
アスファルト舗装、車止めなどの設置の施工費用はもちろん、施工時発生する人件費もそれほどかからないので、少ない資金でも経営を始めることができます。

コインパーキングの機器や看板、設置工事は、全て弊社が負担します。
※但し、建物解体・アスファルト舗装、フェンスなどの外構工事は基本的にオーナー様のご負担となりますが、初期費用をかけたくない場合は一度ご相談ください。

・メリット2：狭小地でもOK
「家を建てるには狭いし、ビルを建てるのも向いてない…」。そんな土地を持っていても、駐車場なら問題なく経営が可能です。
建物を建てるのが難しい狭小地や変形地であっても有効活用できます。2～3台しか駐車できない広さの土地でも、街中の需要がある地域なら稼働率も高く、十分に利益を得ることができる可能性があります。

コインパーキングは車２台分（１５坪程度）のスペースがあれば運営が可能となります。また台数の目安として１台分当り約８坪程度で換算いたします。
（例．８０坪の空き地がある→１０台前後設置が可能）

・メリット3：すぐに事業を始められる
建物を建てる場合、間取りや構造、施工業者の選定など細かい建設計画を立てねばならず、事業開始までかなりの時間を要します。もし既存の建物をリノベーションして活用したとしても、数ヶ月は時間がかかるところです。
しかし、駐車場なら舗装と設備の設置をするだけ。駐車場は半月～1ヶ月ほどの期間があればOKなので、アパート・マンション経営よりも大幅に工程を省き、経営を始めることができます。

・メリット4：経営を辞めやすい
万一土地の転用、諸事情により経営をやめたくなったとき、駐車場経営は辞めやすいです。アパートなど建物を建ててしまうと、居住者に退去をお願いしたり、なかなか自分の都合どおりにならない部分が多いです。
平面駐車場であれば管理業者との解約、月極駐車場でも利用者への契約解除予告さえ済ませておけば、1ヶ月程度で退去してもらえます。建物を建てているわけではないので、その後の土地の転用もスムーズでしょう。
※ただし「立体駐車場」の場合は、住宅同様、借地借家法が適用されるケースがあるので、事前に弁護士などの専門家に確認・相談しておくことが大切です。

■デメリット
・デメリット1：税金が高い
アパート・マンションを経営する場合、「住宅用地」として固定資産税・都市計画税の優遇措置を受けることができますが、駐車場の場合は住宅用地として認められないので、税負担が大きくなります。東京都の場合、住宅用地のほぼ6倍の固定資産税が課せられるとも言われています。

・デメリット2：土地の利用効率は低い
「土地活用」という広い視点で考えた場合、アパート・マンションなどの住宅は、階数を増やすことで居住者を増やし、収益を上げることができますが、同じ土地でも1フロア分の面積だけで稼動している平面駐車場はどうしても住宅経営の収益には劣ってしまいます。
また、駐車場の収益は立地に左右されやすく、立地が悪ければ収益も低くなります。これではせっかく駐車場で得た収益も税金で差し引かれてしまい、損失が出る可能性も出てきてしまうのです。
土地の利用効率が低い分、立地についても考えておく必要があるでしょう。

・デメリット３：立地がほぼ全て
建築条件が同一の場合、アパート・マンションでは同一エリア内において、大きな賃料の差は出ませんが、コインパーキングは大幅な差が出る場合が数多くあります。（２倍以上の開きが出ることもあります）
例を挙げると道路付けや接道に対する間口の広さがあります。
アパート・マンションでは賃料設定を相場より下げることにより契約率を向上させることは可能ですが、コインパーキングは相場より下げても入らないことがあります。
サービス面で差別化の図りにくいビジネスであるコインパーキングは立地がほぼ全てといっても過言ではありません。

コインパーキング経営を行なう上で事前に注意する点

１．建物の解体
デメリットでも申し上げましたが、コインパーキング経営を行なう上で最も注意を必要とする、金銭面でのリスクが発生する点が、建物を解体した後の固定資産税の上昇です。
但し、言い換えれば、更地の状態から始める方にとっては、リスクが非常に低い土地活用といえます。（例：月極駐車場を相続したがコインパーキングに転用したい、自宅隣地の更地を購入したので土地活用を始めたい、等）

また、税金面だけではなく、解体工事費用にも着目して頂きたいです。
解体工事費用はある程度の相場はありますが、解体業者により大きな差が発生することはよくあり、業者により倍以上の見積金額の差が出ることも珍しくありません。
可能であれば複数業者からの見積りを取ることを推奨いたします。
ご不安であれば、信頼できる解体業者を弊社でも紹介いたしますのでお気軽にご相談ください。

２．出入口の障害物
幹線道路沿いの土地などでは障害物により、そのままではコインパーキング経営が行えない場合があります。参考に挙げると、ガードレール、道路標識、電柱、信号、縁石、街路樹、横断歩道、切下げのない歩道、集積所などがあります。
届け出を行なうことにより撤去、移動が行えるものと行えないものがありますので注意が必要です。
また、撤去、移動が可能な障害物であっても、場合によっては申請期間が１年間近くかかるケースもございます。（接道の国道、県道などの違いでも大幅に異なります）

３．私道
接道が私道の場合も注意が必要です。単独での所有、複数人での共有、42条2項道路（みなし道路）など、様々なケースがあります。場合により私道所有者から道路使用許可を得る必要があります。